Was in der gesamten Diskussion zu sehr untergeht: Der Besitzer des Grundstückes hat einen Rechtsanwalt als “Vertretungsberechtigten” angegeben und dieser Rechtsanwalt ist an der gesamten Misere Schuld. Er hat die Post bekommen, er hat sie nicht weitergeleitet, seinen Mandanten nicht kontaktiert und auch dem Gericht nicht mitgeteilt, dass er keinen Kontakt hat. Und anscheinend als “Vertretungsberechtigter” dann auch so wenig getan, dass es überhaupt zu der Zwangsversteigerung gekommen ist. Sowas machen Behörden ja nicht aus purem Spaß, sondern nur, wenn es massive Steuerschulden gibt.
Nach §§ 83 Nr. 1, 43 Abs. 2 ZVG ist ein Versteigerungstermin aufzuheben, wenn nicht vier Wochen vor dem Termin dem Schuldner ein Beschluss, aufgrund dessen die Versteigerung erfolgen kann, die Terminsbestimmung zugestellt ist. Im vorliegenden Fall war die Terminsbestimmung nicht dem Schuldner selbst, sondern dem mit Beschluss vom 19. Januar 2009 bestellten Zustellungsvertreter, Rechtsanwalt Ch. S., übermittelt worden. Dadurch konnte eine ordnungsgemäße Zustellung an den Schuldner nicht bewirkt werden, weil die Bestellung des Zustellungsvertreters wegen Fehlens der Voraussetzungen des § 6 Abs. 1 ZVG gegenüber dem Schuldner unwirksam war.
Nach § 6 Abs. 1 ZVG ist ein Zustellungsvertreter zu bestellen, wenn der Aufenthalt desjenigen, dem zugestellt werden soll, dem Vollstreckungsgericht unbekannt ist. Genügend ist grundsätzlich die Nichtkenntnis des Gerichts; objektives Unbekanntsein ist – anders als bei § 185 Nr. 1 ZPO (vgl. Zöller/Stöber, 30. Aufl., § 185 ZPO Rdnr. 2) – nicht erforderlich. Nachforschungen des Gerichts sind aber in jedem Falle zulässig und bei erkennbaren Hinweisen auf den tatsächlichen Aufenthaltsort auch geboten. Gelangen Unterlagen, z.B. Grundakten, zu den Akten des Versteigerungsverfahrens, muss das Gericht mindestens aus ihnen Namen und Adressen zu ermitteln versuchen. Das Gericht darf nicht einfach die nötigen Feststellungen durch Bestellung eines Zustellungsvertreters umgehen (Stöber, 19. Aufl., § 6 ZVG, Anm. 2.3).
Bereits am 26. November 2008 war bei dem Amtsgericht Luckenwalde die Einheitswert-Bescheinigung des Finanzamtes Luckenwalde vom 25. November 2008 eingegangen, wonach das Grundstück dem Schuldner zugerechnet wurde und in der die Adresse in „L.Pl., M. 20646; 09330 F. C. (USA)“ ausdrücklich angegeben wurde. Über diese Adresse war der Schuldner unstreitig erreichbar. Es ist unverständlich, dass das Amtsgericht diese Unterlage, die sich als Blatt 32 in der Gerichtsakte befindet, nicht zum Anlass für Nachforschungen nach dem Aufenthaltsort des Schuldners genommen hat. Zumindest hätte das Amtsgericht der Gläubigerin aufgeben müssen, solche Nachforschungen im Hinblick auf die dem Finanzamt bekannte Anschrift zu unternehmen. Durch ein einfaches Schreiben hätte der Schuldner über das in sein Grundstück laufende Zwangsversteigerungsverfahren in Kenntnis gesetzt werden können.
Auch die von der Gläubigerin angestellten Nachforschungen, denen das Amtsgericht ohne jegliche Überprüfung gefolgt ist, waren vollkommen unzureichend waren. Die Gläubigerin hatte lediglich eine bereits seit den frühen 1990er Jahren nicht mehr aktuelle Adresse des Schuldners „D. St., PO-Box ……, D. N.C. 27706/USA“ als letzten bekannten Aufenthaltsort in den Raum gestellt. Die Bemühungen der Gläubigerin um die Ermittlung des Aufenthaltsortes des Schuldners hatten sich auf eine erfolglos gebliebene Nachfrage bei der Anwaltskanzlei St., Z. & Partner (vormals St. & Z.) beschränkt, welche früher für die Großtante des Schuldners sowie den Schuldner in einigen Angelegenheiten beratend tätig war.
Unabhängig davon hätte die Gläubigerin eine für die Zustellung geeignete Anschrift des Schuldners ohne weiteres über die Gemeinde R. in Erfahrung bringen können. Dort lag bereits seit den Jahren 1995 die Adresse 09330 F. C. in L.Pl. M. 20646 (USA) vor, an die die Grundbesitzabgabenbescheide vom 12. Januar 2009, 8. April 2009 und 12. Januar 2010 sowie weitere Korrespondenz gesandt worden waren und dort auch ankamen. Die Adresse in L.Pl. M. war auch beim Finanzamt Luckenwalde bekannt. Auch dort hat die Gläubigerin nicht nachgefragt.
Auch der benannte Zustellungsvertreter, Rechtsanwalt Ch. S., dürfte seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen sein. § 7 Abs. 2 Satz 1 ZVG bestimmt, dass der Zustellungsvertreter zur Ermittlung und Benachrichtigung des Vertretenen verpflichtet ist. Dies ist auch in dem Beschluss vom 19. Januar 2009 so wiedergegeben. Anhaltspunkte dafür, dass der Zustellungsvertreter überhaupt Tätigkeiten zur Ermittlung des Aufenthaltes oder einer Zustelladresse des Schuldners entfaltet hat, lassen sich jedenfalls aus der Gerichtsakte nicht entnehmen. Er hat offensichtlich noch nicht einmal die Gerichtsakten eingesehen. Hätte er dies getan, dann wäre ihm anhand der Unterlage Blatt 32 d.A. sogleich aufgefallen, dass sich die Möglichkeit der Ermittelung des Aufenthaltsortes über die dem Finanzamt bekannte Anschrift aufdrängte.
Der vom Amtsgericht begangene schwere Verfahrensfehler begründet auch den Versagungsgrund des § 83 Nr. 6 ZVG. Wegen der gegenüber dem Schuldner unwirksamen Bestellung eines Zustellungsvertreters und der Unterlassung von Nachforschungen auch im weiteren Verfahrensverlauf beruhen nicht nur der Zuschlagsbeschluss vom 21. April 2010, sondern auch die Beschlüsse über die Gutachtenanordnung vom 18. März 2009, die Wertfestsetzung vom 16. Juni 2009, die Terminverfügung vom 6. August 2009 und die Erlösverteilung vom 24. Juni 2010 auf Verletzungen des rechtlichen Gehörs.
Die Behörde hat den Fehler gemacht. Die einzig richtige weil den Schaden minimierende Lösung meiner Meinung nach ist, dass sie dem ursprünglichen Besitzer den ursprünglichen Marktwert seines Grundstücks, meinetwegen mit einem gewissen Aufschlag, weil er ja eigentlich nicht verkaufen wollte, erstattet, und das Grundstück dafür der Familie gehört.
Es gibt keinen guten Grund, warum ein Mann aus der Schweiz ein offensichtlich ungenutztes Grundstück in Berlin besitzen dürfen sollte. Wird wohl mal Zeit für eine Landreform und ein paar Enteignungen in Deutschland. Eigentum verpflichtet und der Gebrauch soll sogleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen. Wer also ein Grundstück nicht nutzt (wobei man nutzen hier auch durchaus breiter fächern kann. Ein gepflegtes Stück Kulturlandschaft ist auch ein Nutzen, aber das sollte man auch nachweisen können), sollte es eigentlich auch nicht besitzen.
Zumindest in diesem Fall sollte er dazu gezwungen werden, dass Haus zu bezahlen und dann der Familie zu vermieten.
Wenn er dann plötzlich Eigenbedarf hat, ist das doof, aber wenn nicht ist es zumindest fair. Oder nicht?
In meinem Augen gäbe es hier zwei faire Lösungen: Der Schweizer verzichtet zum Versteigerungspreis auf seine Besitzansprüche. Oder was auch passiert ist: Die Familie wird entschädigt, der Schweizer behält das Grundstück.
Das Problem bei deiner Lösung ist, dass das erstens mit Eigenbedarf keine zukunftssichere Lösung für die Familie ist und, dass die gegebenenfalls dann neben der Miete für ihr Haus auch wahrscheinlich noch Kredite für ihr Haus abbezahlen müssten. Das muss man sich im Zweifel auch erst einmal leisten können.
Der Kredit fürs Haus sollte doch mit der Summe die sie vom Schweizer bekommen abgegolten sein?
Das ist halt die Frage daran. Ich würde jetzt eher nicht davon ausgehen, dass das deckungsgleich ist, aber da kann man nur spekulieren.
Sehe ich genau so. Leerstand an Orten mit Wohnungsmangel sollte ebenfalls nicht geduldet werden, als Strafe könnte man einfach die ortsübliche Miete X2 jeden Monat nehmen, will man nicht bezahlen -> Zack Bums Enteignung
Aber raus müssen sie, viel gewonnen ist da nicht. Warum das überhaupt über die Familie geht, statt über den Staat, der den Fehler gemacht hat? Wahnsinn.
Weil der Streit in erster Linie zwischen Eigentümer und vermeintlichen Eigentümern besteht. Die Stadt, als reiner Vermittler des Grundstücks, ist in der Hinsicht erstmal fein raus.
Separat wird allerdings ja auch, wie am Ende des Artikels erwähnt, zwischen Stadt und den Häuslebauern verhandelt, wie diese für den ganzen Aufwand entschädigt werden.
Wie hat die Stadt denn “vermittelt” wenn der Eigentümer nicht bekannt war? Das macht für mich keinen Sinn.
Die Stadt hat es als Eigentümer unauffindbar eingeordnet, ich nehme an sich selbst zugeordnet/einverleibt, und dann versteigert.
Das ist in jedem Fall nicht mehr nur eine Vermittlung.
Bringt nur nichts, weil es jetzt nicht mehr ihr Haus ist.
Jein. Klar ist es (bald) nicht ihr mehr ihr Haus, aber sie müssen es erstens nicht auf eigene Kosten abreißen, der neue Eigentümer muss ihnen zweitens das Haus abkaufen und drittens bekommen sie möglicherweise vom Land eine Entschädigung, da dieses die Misere zu verantworten hat.
